浴室漏水法律責任：樓上漏水，樓下該怎麼辦？

浴室漏水引發的法律問題

在人口密集的都市生活中，尤其是香港這類高樓林立的地區，住宅大廈的漏水問題屢見不鮮，其中又以浴室漏水最為常見且棘手。當樓上浴室的積水或管線問題導致樓下天花板出現水漬、剝落，甚至發霉滴水時，不僅嚴重影響日常生活品質，更可能損壞裝潢、家具，甚至引發電線短路等安全隱患。這類糾紛往往牽涉到鄰里關係、財產損失以及繁複的責任釐清，若處理不當，極易從單純的修繕問題升級為長期對立的法律爭訟。許多住戶在面對漏水時，第一時間感到無助與憤怒，卻不清楚自身擁有哪些權利，又該遵循怎樣的法律途徑來維護。本文旨在深入剖析浴室漏水所涉及的法律責任歸屬，並提供一套清晰、可行的處理步驟，協助受影響的住戶在理性、合法的框架下，有效解決這令人困擾的居家難題，同時也會探討在進行必要的浴室漏水工程時，相關的法律義務與注意事項。

法律依據：民法與公寓大廈管理條例

處理浴室漏水糾紛，首先必須釐清其法律基礎。在台灣及香港等適用大陸法系的地區，主要依據《民法》及《公寓大廈管理條例》（或香港的《建築物管理條例》及《公契》精神）來規範相關權利義務。

民法：物之瑕疵擔保與侵權行為

根據《民法》第184條關於侵權行為的規定，因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。樓上住戶若因未盡妥善維護管理之責（例如明知水管老舊卻不更換），導致浴室漏水侵害樓下住戶的財產權（如房屋結構、裝潢），即可能構成侵權行為，須負賠償之責。此外，若漏水源頭被認定為樓上房屋本身的「瑕疵」，在特定情況下（如發生在買賣後短期內），亦可能涉及出賣人的物之瑕疵擔保責任（民法第354條）。然而，在鄰里漏水糾紛中，侵權行為損害賠償是更常被引用的請求權基礎，其核心在於證明樓上住戶有「過失」及「因果關係」。

公寓大廈管理條例：共用部分的維護義務

《公寓大廈管理條例》第10條規定，專有部分（即私人住宅單位內）、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分使用人為之。因此，浴室地板、牆面防水層及單位內的給排水管線，原則上屬於樓上住戶的專有部分，其維護責任自然歸屬該住戶。至於條例第12條則明定：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」此條文是判斷維修費用分擔的關鍵。若漏水原因是可明確歸責於樓上住戶（例如因其裝修不當破壞防水層），則所有浴室漏水維修費用應由其全額負擔。若管線是位於共同壁或樓地板內的「共用管線」，且漏水非因單一方過失所致（如自然老化），則維修費用可能需由上下樓層住戶共同分擔。管理委員會的責任則在於維護公共區域（如主幹管道）及協調糾紛。

責任歸屬：釐清誰該負責

明確的法律依據幫助我們劃分責任歸屬，這通常是解決糾紛的第一步，也是最容易產生爭議的環節。

樓上住戶的責任

作為房屋的專有部分所有權人或使用人，樓上住戶負有「善良管理人」的注意義務，確保其住宅內的設施（特別是浴室這類高用水區域）不會對其他住戶造成侵害。這項責任具體包括：定期檢查浴室防水層狀態、留意給排水管線有無老化跡象、進行任何裝修工程時確保防水工程符合標準。一旦發生漏水，無論是其專有部分內的管線破裂、防水層失效，或是因其裝修、使用不當（如長時間積水）所導致，樓上住戶都負有主動進行修繕、排除侵害的根本義務。若因拖延或拒絕修繕而導致樓下損害擴大，更需對擴大的損失負責。在實務上，許多樓上住戶會選擇購買包含防水工程的浴室裝修套餐來一勞永逸地解決問題，這不僅是履行自身責任，也能避免未來糾紛。

管理委員會的責任

管理委員會（或香港的法團）的責任主要聚焦於「共用部分」。根據《公寓大廈管理條例》第36條，管委會職責包括共用部分之清潔、維護、修繕及改良。若漏水源頭經專業鑑定，確認為穿越各樓層的公共主排水管、供水管或結構性問題，則維修責任屬於管委會。此外，管委會負有協調住戶間糾紛的職能。當樓上樓下住戶因責任歸屬或修繕方案爭執不下時，管委會應出面協調，必要時可委請專業人士進行檢測，或動用公共基金進行初步勘查。若管委會對於明顯屬於公共部分的損壞置之不理，導致住戶損失，也可能需承擔未盡管理維護義務的責任。香港消費者委員會的數據顯示，在處理的住戶糾紛中，約有15%與漏水相關，而管委會的積極介入往往是促成和解的關鍵。

處理步驟：從自助到公助

當發現浴室天花板開始漏水，樓下住戶切勿驚慌，應保持冷靜，依序採取以下步驟，以保全證據並理性推進問題解決。

第一步：正式通知樓上住戶

發現漏水後，應立即以平和但明確的態度通知樓上住戶。建議採用「書面通知」方式（例如存證信函或可留下記錄的通訊軟體訊息），內容應具體說明漏水時間、位置、目前造成的影響，並「請求」其儘速派員檢查與修繕。書面通知能留下明確的溝通證據，避免日後對方否認知情。同時，可口頭建議對方尋求專業水電師傅或檢測公司進行勘查，以確定漏水源頭。此階段目標是啟動溝通，表明合作解決問題的意願。

第二步：全面拍照錄影存證

證據是法律訴訟的基石。在整個過程中，必須系統性地保存所有證據：

• 狀況證據：對漏水處進行多角度、清晰的特寫與全景拍照、錄影，記錄水漬範圍、油漆剝落、霉斑、滴水情況等。最好能拍攝連續數日的變化，以證明損害持續發生。
• 財損證據：拍攝因漏水而損壞的家具、家電、裝潢等，並保留購買單據或估價單，作為未來求償依據。
• 溝通證據：保留所有與樓上住戶、管委會之間的通訊記錄（訊息、郵件、信函）。
• 第三方證據：若委請師傅初步查看，可請其出具簡單的書面觀察記錄。

第三步：協商修繕與賠償方案

在確定漏水源頭後，即可進入協商階段。協商內容應具體包含兩部分：一是「修繕方案」，即如何進行浴室漏水工程以根本解決問題；二是「賠償方案」，即對樓下已產生損失的賠償。修繕方案應追求一勞永逸，例如重做浴室防水層、更換老舊管線，而非僅是表面補漏。樓下住戶可同意給予合理工期進行施工。賠償金額則應基於實際損害，提出修復費用估價單或財物損失證明。協商時可邀請管委會代表在場見證，增加協商正式性。若能達成協議，務必簽訂書面和解書，載明修繕期限、賠償金額、支付方式及違約責任，以杜絕後患。

第四步：申請調解

若協商破裂，樓上住戶拒不配合或否認責任，下一步並非立即訴訟，而是應申請「調解」。在台灣，可向鄉鎮市區公所的調解委員會申請；在香港，則可向民政事務處的調解中心或香港和解中心等機構申請。調解由公正第三方協助雙方溝通，尋求共識，其優點是快速、低成本，且調解成立後經法院核定，與確定判決有同一效力。根據香港政府資料，社區調解成功率可達七成以上，是相當有效的替代性糾紛解決機制。

第五步：提起民事訴訟

當所有非訟途徑均告失敗，提起民事訴訟即為最終手段。原告（樓下住戶）需向法院提出「侵權行為損害賠償」訴訟，訴請被告（樓上住戶）修復漏水並賠償損失。此階段關鍵在於舉證：原告必須提出前述保存的所有證據，並通常需要申請法院囑託專業機構（如土木技師公會、建築師公會）進行「漏水鑑定」，以科學報告明確指出漏水源頭及原因，證明被告有過失及因果關係。訴訟耗時較長（可能數月至數年），且須負擔裁判費、鑑定費等成本，應作為最後選擇。下表簡要比較各步驟特點：

維護自身權益，理性解決漏水糾紛

浴室漏水雖是惱人的居家噩夢，但絕非無解難題。面對此類糾紛，核心在於「證據」、「法律」與「程序」。受影響的住戶應摒棄意氣之爭，轉而系統性地蒐證、依據法律釐清責任歸屬，並循序從溝通、協商、調解，最後才考慮訴訟。過程中，保持理性溝通的態度至關重要，畢竟最終目標是「解決問題」而非「贏得爭吵」。對於樓上住戶而言，積極面對並履行修繕責任，不僅是法律義務，更是社區公民素養的體現。及早進行專業的浴室漏水維修，或考慮一個全面的浴室裝修套餐來更新老舊設施，是避免糾紛與法律風險的主動作為。總之，無論是樓上或樓下，了解自身權利與義務，透過合法途徑與專業協助，必能在維護自身權益的同時，找到合情、合理、合法的解決之道，讓居家生活回歸應有的安寧與舒適。

by Joan 瀏覽 0